신축 오피스텔 신탁등기 말소조건 전세계약시 유의점

신축 오피스텔 신탁등기 말소조건 전세계약시 유의점

 

결론부터 말씀드리면 전세 부동산이 신탁등기

되어 있는 부동산이라면 웬만하면 계약하지 마시길 권합니다. 

신탁등기된 부동산은 문제가 생길 여지가 많기 때문입니다.

 

그래도 계약을 해야하는 경우 이렇게 안전장치를 마련할 수 있지 않나하고 

공부해봤던 내용들을 정리해 보았습니다. 

 

 

저는 신탁등기 부동산을 알아보다가 결국 계약을 하지 않았습니다. 여러가지 불안한 점들이 많았기 때문입니다. 이번 포스팅은 신탁등기 부동산을 알아보면서 알게 된 점들을 정리하고, 어떤 것들을 알아보고 조심해야 하는지 제가 알게된 것들을 공유하고자 합니다. 저의 포스팅은 저의 경험과 새로 배우게 된 것들에 대해 기재한 것입니다. 신탁등기 말소 조건으로 전세를 보고 계시는 분들께 도움이 될까 정리해 본 것이므로 제가 전문가가 아니기에 본 포스팅은 참고하시되 더욱 자세한 것은 전문가와 상의하시는 것을 권합니다. 

 

 

[상황설명 : 깔금한 집을 찾았는데 법인 매물에 신탁등기?]

안녕하세요. 요약하는 직장인입니다. 한 동안 전세집을 알아보고 다닌다고 정신이 없었습니다. 요즘 매물이 잘 없네요.. 이리저리 알아보고 다니느라 포스팅도 뜸했네요 ㅜ

 

집을 알아보기 위해 여러 곳을 다녀보던 중 정말 깨끗하고, 햇빛도 잘들고, 전망도 좋은 신축 오피스텔을 발견했습니다. 용도는 오피스텔이었지만 아파트였어요. 물건이 괜찮은 것 같아 부동산을 통해 계약을 진행하려고 했었습니다.  

 

그런데 해당 매물은 개인이 아닌 법인 소유의 매물이었고, 현재 소유주가 신탁(등기)으로 되어 있었습니다. 그래서 부동산에서는 계약 후 잔금을 치르면 신탁 등기가 풀린다는 것이었습니다(신탁등기 말소 조건). 이 때 은행 대출이 될 때(잔금을 치를 때) 은행 법무팀이 이 계약을 진행할 것이기 때문에 문제 없이 진행가능하다고 하였습니다. 

 

처음엔 그렇구나 했는데 제가 신탁등기에 대해 너무 몰라서 나름 공부를 하게 되었습니다. 

 

[신탁등기란?]

간략히 설명하자면 법인이 일반대출보다 대출을 더 많이 받기 위해 법인 소유의 부동산을 신탁회사로 소유권을 넘기는 조건으로 은행에서 더 많은 대출을 받는 것입니다. 그래서 등기부 등본을 떼어보면 신탁회사가 소유권을 가지고 있다고 나오죠. 그것이 신탁등기가 된 부동산 입니다. 

 

조금 더 자세히 말해보겠습니다. 아래 구분선에 들어있는 설명이 자세한 설명입니다. 

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[자세한 설명]

 

먼저 신탁회사란 법인이 자신 소유의 부동산을 신탁회사에 맡기면 그것을 관리, 처분, 운용 등을 하는 회사 입니다. (꼭 법인이 아니라도 가능) 그래서 신탁 부동산이란 신탁회사에서 맡고 있는(신탁회사의 소유가 된) 부동산을 말하는 것입니다. 신탁의 종류에는 담보신탁, 개발신탁, 관리신탁 등이 있는데 대부분이 담보신탁 입니다. 

 

담보신탁이란 법인회사가 은행에서 일반 대출보다 더 많은 대출을 받기 위해 신탁회사에 소유권을 일시적으로 넘기는 것을 말합니다. 

 

법인이 은행에 대출을 하려고 할 때, 일반 대출은 대출 한도가 높지 않습니다. 그래서 법인 소유의 부동산을 신탁회사로 소유권을 넘기면 은행에서는 부동산 원래 주인(법인)이 해당 부동산을 임의로 처분할 수 없다는 것을 확인할 수 있으므로 더 많은 대출을 해주는 것입니다.

이렇게 대출이 이루어지면 등기부등본에 신탁등기라는 말이 남게 됩니다. 바로 신탁회사가 해당 부동산의 소유권을 가지고 있다는 말이죠. 이것이 신탁등기 입니다.

 

아래 등기부등본 사진의 갑구 3번항을 보시면 소유권이 신탁회사로 이전되었다는 것을 알 수 있습니다. 바로 위의 과정을 거쳐 등기 된 것입니다. 

 

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위에서 제가 신탁등기 말소 조건으로 전세 계약 조건을 들었다고 말씀드렸었죠? 바로 이 것을 말소시키는 조건으로 진행한다는 것입니다. 

 

법인이 임차인으로부터 받은 돈으로 자신의 부채를 갚고 신탁등기를 말소하고 소유권을 다시 법인으로 가져와서 계약을 하는 것이죠. 

 

하지만 여기서 문제가 생기는 분들이 있습니다. 법인이 임차인으로부터 돈을 받아 부채를 갚지않고 다른데 돈을 쓸 수 있는 것이죠. 이 외에도 많은 문제들이 생길 수 있어 이런 매물은 웬만하면 계약을 하지 않으시는 것이 좋습니다. 다른 일반 부동산에 비해 문제가 생길 확률이 높습니다. 문제 발생시 해결 절차도 복잡합니다. 그래서 계약을 하더라도 꼭 특약으로 '대출 불가시 전액 환불'이란 특약을 넣으시기 바랍니다. 

 

그런데 만약 계약금을 거셨거나 계약서에 '대출 불가시 전액 환불'이란 특약이 없다면 특약을 추가하시거나 최대한의 안전장치를 마련하면서 계약을 진행해야 합니다. 

 

 

 

[계약 진행시 안전장치 마련]

 

1.등기부등본 확인(출력날짜 확인 필수)

 

신탁등기된 부동산의 계약을 진행하기 위해선 등기부 등본을 뽑아봐야 합니다. 그럼 아래 사진처럼 을구에 기록사항 없음으로 뜰 겁니다. 하지만 중요한 것은 아래 사진에서 동그라미친 신탁원부를 확인해야 합니다. 

2. 신탁원부 발급 요청

 

원래 공인중개사가 임차인이 신탁원부 발급을 요청하지 않아도 신탁원부를 보여줘야할 의무가 있습니다. 공인중개사는 계약내용에 대해 성실히 임차인과 임대인에게 자세하게 고지할 의무가 있기 때문이죠. 하지만 공인중개사가 잘 모를 수도 있기 때문에 이럴 경우 중개인 또는 법인에게 신탁원부를 직접 요청하시는 것이 좋습니다. 그리고 더블 체크를 위해 본인이 직접 뽑아 맞는 것인지 대조해 보는 것이 좋습니다. 

 

신탁등기를 발급하는 방법은 직접 등기소로 가도 되고 인터넷으로 하는 방법이 있습니다. 이것은 조만간 포스팅하여 링크를 걸어두겠습니다. 

 

 

3. 신탁원부 내용 확인

 

신탁원부가 양이 많지만 꼼꼼히 읽어보시길 바랍니다. 신탁원부에는 법인과 신탁회사의 계약내용이 나와있습니다. 그래서 소유권을 가지고 있는 신탁회사가 아닌 법인회사가 부동산 계약시 어떤 것을 해야하는지도 나와있습니다.

 

그리고 부동산 계약은 부동산의 소유자와 계약을 해야 임차인이 낸 금액에 대해서 보호를 받을 수 있습니다. 그런데 신탁 등기가 되었다는 것은 소유권이 신탁회사에게 있는 것이기 때문에 사실상 임차인이 신탁회사와 계약을 해야하는 것이죠. 즉, 임차인은 신탁회사에 계약금을 지급해야 하는 것입니다. 

 

진행은 법인회사와 하게 되지만 이를 위해선 신탁회사와 우선수익자의 임대 계약을 해도 된다는 사전 동의서가 필요합니다. 

 

그러나 부동산 또는 법인 대리인은 법인과 해야 한다고 말을 할 겁니다. 저도 그렇게 들었구요. 또한 위의 신탁원부상 조항은 신탁 명의를 남기고 신탁으로 진행할 경우에 해당되는 조항이라 잔금을 납부하면 신탁에 채무관계를 종결 하고 명의를 법인으로 가져올 거기 때문에 법인과 해야한다고 말할 수도 있습니다. 

 

그렇다면 신탁원부에 그러한 내용이 어디에 있는지 확인해달라고 요청해서 적어도 그러한 내용을 확인 받고 진행하시는 것이 안전할 것입니다. 

 

*잠깐 용어를 정리하고 넘어가겠습니다. 아래부터는 용어에 대한 이해가 필요합니다. 

 

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[용어정리]

 

* 위탁자 : 부동산의 원래 소유자, 법인회사

* 수탁자 : 신탁회사 ('받을 수'를 씁니다. 신탁의뢰를 받았기 때문에 수탁)

* 우선수익자 : 돈을 빌려준 금융기관

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그래서 신탁원부를 찬찬히 읽어보시고 신탁회사에도 연락하여 확인하는 것이 필요합니다. 

 

우선 유심히 보아야할 곳이 임대차에 관한 내용입니다. 

여기에서 3항 둘 째줄 중간부터 보시면 '~새로운 임대차 계약은 수탁자(신탁회사) 명의로 행하되 수탁자(신탁회사)는 위탁자(법인회사)와 협의하여 임대차관리 보수를 수취할 수 있다. 다만, 위탁자(법인회사)는 제10조 3항의 규정에 의한 수탁자의 사전 승낙을 받아 자신의 명의로 임대차 계약을 체결할 수 있다.' 

 

아래 내용이 제10조 3항 입니다.

위탁자(법인회사)는 수탁자(신탁회사의) 사전 승낙을 받아야 한다는 말이죠. (우선수익자인 금융회사의 동의도 필요)

 

그리고 아까 저희가 잔금을 치르면 신탁등기를 말소한다고 했지요? 바로 아래의 내용이 관련이 있습니다. 

즉, 문제는 우리의 돈을 받아 채무를 변제하는데 사용하느냐는 것입니다. 돈을 받아 채무를 변제하는데 사용하지 않으면 부동산 소유자와 거래를 한 것이 아니기 때문에 보호받을 방법이 없습니다.

 

그래서 신탁회사와 우선수익자(은행)의 사전 동의서를 받아야 하는 것입니다. 신탁원부는 정말 꼼꼼히 읽어보세요. 신탁원부의 큰 틀은 법인과 신탁회사의 계약이라 같지만 내용은 조금씩 다를 수 있습니다. 

 

만약 위의 경우처럼 사전 동의서를 받아줄 수 없다면 특약으로라도 잔금 및 계약금을 신탁에 채무관계 종결을 하는 것에만 사용하며 소유권을 법인이 되찾았을 때 누구누구와 임대 계약을 진행한다고 추가를 하는 것도 방법인 것 같습니다. 

 

 

4. 신탁회사에 직접 문의 / 법인 회사 정보 파악

 

등기부 등본에 기재된 신탁회사는 무궁화 신탁이라는 곳이었습니다. 검색해보니 전화번호가 나오는데 그곳에 전화하여 상황을 설명하고 진행해도 되는지 사전 동의서를 받으려면 어떻게 해야하는지 등을 문의해 보시는 것도 방법입니다. 

 

또한 법인에 대해서도 알아보는 것이 좋겠습니다. 법인이 어떤 회사이고 재무구조는 튼튼한지 등을 보려면 다트 전자공시에 들어가 재무제표를 보시는 것을 권해드립니다. 법인이 혹시 파산하면 경매 배당 우선순위가 각종 세금과 밀린 임금 등이 전세금보다 먼저이기 때문에 확인해볼 필요가 있습니다. (보증보험을 들기 위해선 각종 세금 납부 확인서와 4대보험 완납증명서가 꼭 필요합니다). 혹시 다트에 검색이 되지 않는다면 사람인에 검색해서라도 확인을 해보시는 것이 좋습니다.

 

저도 다트에 검색이 되지 않아 사람인에 검색을 해봤는데 직원수가 나오지 않더군요. 1인 기업인 듯 하여 불안하긴 했습니다. (결과적으로 계약하지는 않았습니다.)

 

법인회사 정보를 검색하는 것이 안전 장치를 마련하는 것은 아니지만 법인에 대해서 알 필요는 있을 것입니다. 법인이 갑자기 파산이라도 하면 보증금이 위험해지니까요. 재정이 위태로운 상태라면 피해가는 것이 좋겠죠?

 

5. 특약 추가

 

계약 전이나 또는 계약 후 잘 말씀하시어 특약을 추가하시기를 권해드립니다. 내 돈을 지키려면 번거로워도 해야할 건 해야죠.

 

특약은 전세대출이나 전세보증보험 가입 불가시 계약 무효 후 계약금 전액 반환에 대한 약관. 그리고 임대인이 전세잔금 지급 당일에 분양대금 완납을 하여 신탁 말소를 꼭 하고 소유권 이전 등기를 접수하고 이전 등기를 완료할 것을 명시 하는 것이 좋을 것 같습니다. 또 이러한 계약 내용 중 불이행 사항이 있을 시 계약을 파기하고 임대인이 임차인에게 배액배상을 하는 것을 명시하는 내용의 특약을 추가 하시면 안전 장치를 마련할 수 있을 것 같습니다. 

 

6. 전세대출 신청 / 전세 보증금 반환 보험 가입

 

대출 신청이 잘 안될 수 있는데 대출이 안될 경우, 중개인과 이야기 해보세요. 그럼 중개인측과 연결된 대출직원을 통해 전세대출을 받는 것도 방법입니다. 

 

전세 보증금 반환 보험 가입에 관하여서는 서울 보증보험과 HUG 보증보험 두 군데에 가입 가능여부를 확인해봤습니다. 하지만 모든 보증보험이 계약이 완료되기 전에는 가입 여부를 확인 할 수 없다고 말했습니다.

 

서울보증 보험의 경우 법인이 주인일 경우 가입할 수 없다고 말했고, HUG는 금액적인 부분(당시 물건의 매매가와 전세가 비교)은 가입가능 하지만 잔금까지 치른 뒤 모든 서류를 검토해봐야 가입 가능 여부를 알 수 있다고 말했습니다. 이렇게 되면 이사 후에 가입 불가 판정을 받으면 곤란하게 될 수도 있다고 생각했습니다. 최근에 생긴 한국금융공사 HF의 전세지킴보증은 알아보지 못했습니다. 

 

그리고 저는 법인이 1인 기업이었기 때문에 1인 기업의 경우 관련서류를 어떤 것을 제출해야하는지 HF에 통해 물어보았습니다. 아래와 같은 서류가 필요하다고 했습니다. 법인이 1인 기업일 때 아래 사항을 참고 하시면 좋겠습니다. 

 

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[Web발신]
[주택금융공사]
4대보험료완납증명서’ 제출이 가능하나, 고용·산재 보험료 완납 확인이 불가한 경우 추가서류 징구하여 대표자(가입자) 1인으로 구성된 법인 확인
① 4대 사회보험 사업장 가입자 명부
② 국민연금 사업장 가입자명부
③ 건강보험 사업장 가입자명부
3가지 서류중 택1하여 징구합니다.
전세지킴보증가능여부 심사후 알수있습니다.
감사합니다.

 

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그래도 구독자분들과는 다른 내용이 있을 수 있으니 서울보증보험, HUG보증보험, HF전세지킴보증 등 여러 곳에 알아보시는 것을 권합니다.

 

7. 잔급 납부

 

잔금을 납부하시면 이제 신탁말소를 위한 소유권이전등기 접수증을 받아야 합니다. 왠만하면 잔금 이전에 소유권이전을 요구하시길 바랍니다.

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[마무리]

저는 신탁등기 매물에 대해 계약을 진행하지 않고 다른 매물을 찾았습니다. 신축에 소형아파트 같은 경우에는 집은 굉장히 예쁜데 대부분 법인 매물이더라구요. 그리고 신탁등기 말소 조건으로 진행이라고 중개인들에게 이야기를 들었습니다. 여러 곳을 둘러봤는데 어제 안내를 해준 중개인을 또 만나기도 했습니다. 

 

개인적으로 전세 계약이 처음이어서 이것저것 많이 알아보게 되었습니다. 그리고 신탁등기가 무조건 나쁜건지 아니면 위와 같이 안전장치를 마련하면 문제 없는 것인지 등 여러가지 경우의 수를 따져보며 고민을 했습니다.

 

하지만 주변 지인들과 여러 매체에서 신탁등기된 매물은 계약하지 말라고 말하더라구요. 제가 부동산을 잘 아는 것도 아니고 주변에서 전부 부정적으로 이야기 하는 것을 보면 진행을 하면 안되겠다는 생각이 들어 안전장치들을 생각했음에도 계약을 하지 않았습니다. 

 

나중에 알게 된 것인데 특약을 걸면 안전하다고 생각했는데 그게 아니더라구요. 물론 소송에서 승소할 가능성이 높습니다. 하지만 법인이 돈을 안주면 어쩔 수 없이 돈이 묶이게 되더라구요. 그리고 소송이 마무리 될 때 까지 임차인은 곤란해지지요. 이런 경우도 지인 중에 겪었다는 말을 들어서 더 조심하게 된 것 같습니다. 위에는 특약을 넣어 안전장치를 마련했지만 그것도 불안하시다면 신탁등기된 부동산은 피해가시길 권합니다. 

 

지금까지 제가 신탁등기 부동산을 공부하면서 배운 것들을 공유하고 계약 진행시 필요한 안전장치들은 어떤 것이 있는지 알아보았습니다. 저도 이번에 큰 공부가 되어 이러한 내용들을 구독자분들과 함께 공유하고 싶었습니다. 아무쪼록 유용한 정보가 되었으면 합니다. 단, 제가 전문가가 아니기 때문에 제 블로그만 참고하시기 보다는 이것을 바탕으로 더욱 세부적인 것은 전문가에게 문의하시는 것이 좋겠습니다.